Stratégie Finances

Certains Américains ont été encore plus mal lotis après que leurs hypothèques ont été vendues à des sociétés de capital-investissement par le ministère du Logement et du Développement urbain. C’est selon un rapport publié par le Government Accountability Office des États-Unis, qui a publié ce mois-ci une nouvelle analyse du programme de stabilisation des actifs de détresse de HUD. Ce programme a supervisé la vente d’environ 111 000 prêts assurés par la Federal Housing Administration, qui étaient évalués à environ 19 milliards de dollars, entre 2010 et 2016. «Le rapport du GAO montre que HUD n’avait pas de règles en place pour garantir que les ventes aideraient les propriétaires , et en fait, les données du GAO montrent que les propriétaires ont perdu tandis que les sociétés de capital-investissement ont gagné », a déclaré Geoff Walsh, avocat au National Consumer Law Center, dans un communiqué après la publication du rapport. Articles Liés
Les prêts, qui étaient en défaut au moment des différentes enchères gérées par HUD, ont été vendus aux enchères en gros. Les acheteurs des prêts étaient en grande partie des sociétés de capital-investissement et des fonds spéculatifs.  Au cours des dernières années, cependant, la FHA a modifié le programme pour vendre un plus grand nombre de prêts à des organismes sans but lucratif en plus des sociétés de capital-investissement et des fonds spéculatifs. La logique derrière ce mouvement: les organisations à but non lucratif sont plus intéressées à garder les gens dans leurs maisons, disent les défenseurs des consommateurs. De plus, des études montrent que les saisies peuvent nuire aux prix des logements dans la communauté. Le programme du gouvernement fédéral vise à réduire l’effet qu’ils pourraient avoir sur le fonds d’assurance du HUD si les prêts étaient saisis. Le GAO a constaté que ces ventes de prêts ne profitent généralement pas aux propriétaires dont les hypothèques sont mises aux enchères. Dans l’ensemble, les prêts vendus étaient plus susceptibles de subir une saisie que les prêts en défaut que la FHA n’a pas vendus. Notamment, le GAO a souligné que la FHA n’évalue pas les résultats des prêts vendus de cette manière. Le National Consumer Law Center a précédemment critiqué le programme de vente de prêts rachat de crédits du ministère comme bénéficiant aux gestionnaires de prêts hypothécaires et aux sociétés de capital-investissement aux dépens des propriétaires. HUD n’a pas renvoyé de demande de commentaires sur les conclusions du GAO. La question de savoir si un prêt a été saisi ou non dépendait en grande partie de qui l’avait acheté. Certains prêts d’acheteurs étaient beaucoup plus susceptibles d’être saisis que d’autres. Autre préoccupation des emprunteurs: les options d’atténuation des pertes que les acheteurs mettent à la disposition des emprunteurs peuvent varier considérablement, tandis que celles de la FHA sont plus cohérentes. Le National Consumer Law Center a averti qu’une fois les prêts vendus, les emprunteurs perdent leurs droits à certaines protections offertes par la FHA pour les aider à éviter la forclusion. Le rapport du GAO note que les modifications apportées par la FHA aux critères d’éligibilité ont conduit à une probabilité accrue qu’un prêt vendu soit situé dans un État avec un processus de forclusion plus long, comme New York ou l’Illinois. « La politique de HUD sape spécifiquement les programmes de médiation et autres protections des consommateurs intégrées dans les lois étatiques sur la forclusion, des programmes prouvés pour aider les emprunteurs à éviter la forclusion et les investisseurs à conserver des prêts performants », a expliqué Walsh. De plus, l’examen du GAO a révélé qu’environ 2,67% des prêts vendus par le ministère ne répondaient pas aux critères d’admissibilité établis. Ces prêts n’étaient pas éligibles pour de nombreuses raisons – certains n’étaient pas en souffrance depuis longtemps ou impliqués dans une faillite, tandis que d’autres subissaient des mesures d’atténuation des pertes et auraient dû rester sous la protection de la FHA. HUD s’appuie sur les agents de prêt pour vérifier l’admissibilité. Mais comme le note le GAO, la délinquance peut être fluide, de sorte que le statut de ces prêts pourrait avoir changé entre le moment où un réparateur les a identifiés comme éligibles et le moment où ils ont été vendus. Le rapport du GAO contient neuf recommandations sur la manière dont HUD pourrait améliorer son programme de vente de prêts, notamment en évaluant les performances des prêts après leur vente et en examinant les critères d’éligibilité et le processus de sélection des prêts à vendre.