Un partenariat d’affaires est souvent comparé au mariage, et je comprends pourquoi. Votre connaissance et votre confiance en votre partenaire peuvent non seulement déterminer le succès de votre partenariat, mais aussi votre capacité à prendre des décisions ensemble et à surmonter les défis.

Bien que la plupart d’entre nous ne s’engagent pas aveuglément dans un engagement à vie avec une personne que nous ne connaissons pas, il est moins courant que les partenariats commerciaux ou les coentreprises soient abordés avec le même degré de sérieux.

Les investisseurs et les entrepreneurs pourraient plutôt prendre la décision de s’associer par crainte du risque personnel, dans le but de répartir ce risque ou de partager les ressources. Ou peut-être qu’ils n’ont tout simplement pas réfléchi. N’avons-nous pas tous entendu les histoires d’horreur sur une amitié qui tourne mal et un partenariat qui se dissout après tout le travail de mise en place, d’acquisition de propriétés et de commencer à travailler sur ces accords?

Au fil des ans, j’ai eu des partenariats difficiles, et j’en ai eu de véritables succès. J’ai beaucoup appris des deux.

Bien sûr, lorsqu’un accord ou une entreprise se déroule dans le sud, cela met en lumière tous les problèmes d’un partenariat qui peuvent être passés inaperçus pendant les bons moments.

Alors, quels sont les signes avant-coureurs?

Que devriez-vous examiner avant de conclure un partenariat?

5 qualités à rechercher dans votre prochain partenariat immobilier
L’alignement des objectifs est essentiel pour un partenariat réussi. Quels sont vos objectifs à long terme et êtes-vous en phase avec votre partenaire?

Avez-vous le même temps et / ou l’argent à investir pour atteindre ces objectifs?

Vous souhaitez peut-être des flux de trésorerie pour compléter vos revenus. Ou peut-être que vous vous concentrez sur la création de valeur nette.

Quand j’ai débuté dans l’immobilier, je voulais accumuler des propriétés d’achat et de détention pour un flux de trésorerie passif, puis les rembourser à la retraite. Bien sûr, les objectifs d’investissement peuvent changer ou évoluer au fil des ans, et ils ne sont pas les mêmes pour tout le monde. Votre partenaire est-il sur la même longueur d’onde?

On dit souvent que nous devrions avoir une stratégie de sortie à l’esprit avant même de conclure un accord ou de lancer une nouvelle entreprise. Votre partenaire potentiel et vous-même avez-vous la même stratégie de sortie en tête? Et un plan B?

J’ai été une fois dans une affaire où mon partenaire et moi avions tous deux l’intention de réparer la propriété et de la vendre. Après avoir fait le travail, le marché a changé et nous n’avons pas été en mesure de le vendre au prix que nous voulions.

Étant donné que mon argent pour la transaction a été emprunté et que je payais mensuellement, je voulais louer la propriété pour un flux de trésorerie indispensable jusqu’à ce que le marché revienne. Mon partenaire a préféré le laisser reposer jusqu’à ce que nous puissions vendre. À ce stade, comme nous avions des opinions différentes sur la façon de sortir de l’accord, j’ai fini par devoir le racheter.

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Plutôt que d’avoir les mêmes compétences, il peut être préférable que vos compétences se complètent mutuellement.

De plus, quand il s’agit de partenariats immobiliers, être à portée de main ne fait pas de mal non plus. Par exemple, il y a des années, j’ai acheté une propriété avec un parent qui était électricien, alors que j’étais un entrepreneur en peinture. Donc, si nécessaire, nous pourrions intervenir et faire le travail au prix coûtant.

Alors que de nombreuses personnes commencent à faire le travail elles-mêmes pour économiser de l’argent, le rôle de chaque partenaire et ses responsabilités doivent être clairement définis. Qui fait quoi? Et comment les deux parties seront-elles indemnisées à l’avenir?

Peut-être que la maintenance ou la gestion sera effectuée par un partenaire ou peut-être vaut-il mieux l’externaliser. Une autre chose à considérer est ce qui se passera si un partenaire ne peut plus participer à son rôle ou le remplir efficacement.

J’ai participé à des accords où les rôles et la rémunération n’avaient pas été déterminés à l’avance ou il n’y avait pas de calendrier pour les travaux à terminer, et cela a mis le partenariat à rude épreuve. Après tout, les deux parties s’attendent à ce que ce soit un échange équitable.

C’est l’une des certitudes de la vie: les choses changent. Il est donc préférable de mettre en place certaines protections. Par exemple, que faites-vous des propriétés si quelque chose arrivait à l’un des partenaires? Avez-vous un accord d’achat / vente?

Bien entendu, il y a également d’autres éléments à prendre en compte, comme la sélection de l’entité, les considérations fiscales et le niveau de responsabilité ou de risque que vous êtes prêt à assumer.

Si tout se passe bien et que vous avez rejoint un partenariat solide, cela peut avoir un impact énorme sur vos transactions ou sur votre entreprise en général.

4 façons dont un partenariat idéal peut vous aider
Bien faits, les partenariats peuvent vous donner un avantage, vous permettant de faire des choses qui seraient autrement un défi beaucoup plus grand.

Qu’est-ce qui devient plus facile dans un bon partenariat?

Si vous y partez seul, sans partenaire et sans sous-traitance, vous portez tous les chapeaux, pour ainsi dire. Tout tourne autour de vous.

Lorsque je possédais ma propre entreprise de peinture et que la plupart de mes affaires tournaient autour de moi, j’avais vraiment du mal à m’évader ou à prendre une pause. Maintenant, dans ma compagnie de note, si mes partenaires ou moi voulons partir en vacances, nous pouvons le faire, et nous pouvons nous couvrir les uns les autres.

Non seulement vous pouvez faire une pause en cas de besoin, mais vous pouvez également vous concentrer sur ce que vous faites le mieux, et vos partenaires peuvent faire de même.

L’une de mes plus grandes forces est la mobilisation de capitaux, mais les forces de mes partenaires sont différentes, ils se concentrent donc sur des choses comme les acquisitions, la recherche et la gestion des emprunteurs.

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Un autre grand avantage d’avoir des partenaires est de pouvoir faire rebondir vos idées sur eux. Sinon, c’est comme si vous étiez sur une île et que vous preniez toutes vos décisions par vous-même.

Avoir quelqu’un d’autre avec une nouvelle perspective peut vous remettre sur la bonne voie ou valider ce que vous faites. Il est généralement plus facile de résoudre un problème avec une équipe d’esprit plutôt qu’un seul.

Lorsque vous êtes une petite tenue ou juste une personne, vous ne pouvez faire que ce que vous pouvez personnellement gérer. La transition vers une entreprise à part entière pourrait se faire plus rapidement avec des partenaires que sans.

Personnellement, je pense que la meilleure chose à propos du fait d’avoir mes partenaires est que nous pouvons bâtir une entreprise plus grande avec une plus grande probabilité de réussite continue – et qui a également un impact plus important.

Alors, avez-vous envisagé un partenariat immobilier? Si tel est le cas, quelle planification avez-vous fait ou comptez-vous faire pour vous assurer qu’elle est couronnée de succès?

Nous incluons un questionnaire d’informations générales dans notre demande de locataire pour en savoir un peu plus sur les candidats au-delà des informations de base. Dans cette section, vous posez des questions sur la vie du candidat afin de déterminer sa responsabilité et de déterminer davantage sa candidature à la location.

16 questions pertinentes que les propriétaires devraient poser à chaque locataire potentiel
Sauf si vous êtes dans une entreprise de transition, recherchez toujours des locataires qui indiquent qu’ils prévoient de rester dans la maison à long terme. Étant donné que le roulement et la vacance peuvent être quelques-unes des choses les plus coûteuses pour un propriétaire, elles devraient être évitées autant que possible. Si le candidat écrit moins d’un an, c’est probablement votre signe qu’il n’est pas un bon candidat.

Que vous acceptiez ou non les animaux dans vos locations, cette question est formulée de manière à ne pas paraître négative. Si vous deviez demander: « Avez-vous des animaux de compagnie? » ils peuvent écrire «non», penser qu’un «oui» les disqualifiera immédiatement. Demander «quoi» au lieu de «faites-vous» augmente les chances d’être honnête avec cette question.

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Nous avions l’habitude de demander: «Avez-vous déjà été expulsé?» jusqu’à ce que nous lisions à propos de ce petit bijou dans le livre de Mike Butler Landlording on Autopilot: A Simple, No-Brainer System for Higher Profits and Fewer Headaches. Dans son livre, Butler explique que les propriétaires devraient formuler la question comme ceci: « Combien d’expulsions ont été déposées contre vous? » Un tel libellé obligera le locataire à réfléchir et non à écrire un «non» automatique. Les questions oui et non sont beaucoup trop faciles à falsifier, et les locataires sont habitués à ce que les questions soient formulées de cette façon. En outre, un dossier d’expulsion identifie un locataire irresponsable autant qu’une expulsion qui a abouti au point où le shérif les a escortés à la porte. Les deux sont les conséquences d’un mauvais comportement auquel vous n’avez pas à faire face. Leur faire écrire un nombre réel leur enlève également la capacité de prétendre avoir mal compris la question.

Encore une fois, formuler cette question «combien» plutôt que «avez-vous» oblige le locataire à s’arrêter et à réfléchir à la façon dont il répond. Évidemment, ces informations seront disponibles sur la vérification des antécédents du locataire, mais en la posant ici, vous êtes en mesure de déterminer si le demandeur est ou non honnête ou quelqu’un qui n’a aucun problème à falsifier les réponses pour obtenir ce qu’il veut.

Cette information devrait également être découverte lors de la collecte de vos références de propriétaire, mais en demandant à nouveau ici, vous serez à nouveau en mesure de déterminer l’honnêteté de votre candidat. S’ils ont rompu un bail, renseignez-vous auprès du propriétaire précédent et soyez prêt à exiger des garanties supplémentaires si vous décidez de leur louer.

L’une de nos normes de qualification stipule que tous les candidats doivent être non-fumeurs pour être approuvés. C’est une norme relativement nouvelle que nous avons ajoutée, et cela peut sembler sévère, mais elle est devenue nécessaire après avoir récupéré unité après unité qui avait de la fumée imprégnant les murs et la moquette, malgré une politique «non fumeur». La fumée pénètre dans tout et ne peut être éliminée qu’en repeignant avec de la peinture à l’huile et en remplaçant le revêtement de sol. Parfois, vous devrez peut-être même apprêter à base d’huile le sol sous votre nouveau tapis pour éliminer les odeurs. C’est un problème et c’est cher. Lorsque nous avons réalisé qu’une politique «sans fumée» ne suffisait pas, nous avons fait un pas de plus et éliminé complètement les fumeurs. Un «oui» à cette question sur la demande entraînera une disqualification immédiate de notre part, à moins qu’il ne s’agisse de marijuana à des fins médicales, que nous pourrions être amenés à accepter, bien que des emplacements spécifiques à l’extérieur de l’intérieur de la maison puissent être désignés.

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Voulez-vous être le propriétaire avec quatre véhicules dans l’allée et deux véhicules inutilisables dans la cour? Nous non plus. Il est bon de savoir avant de les approuver le nombre de véhicules qu’ils prévoient d’emporter avec eux. C’est également une bonne idée de limiter le nombre de véhicules qu’ils peuvent avoir sur la propriété.

La réponse à cette question vous donne une bonne indication de la responsabilité financière de votre candidat et de sa planification. S’ils savaient qu’ils déménageraient et qu’ils étaient allés jusqu’à demander votre location, ils auraient dû disposer de suffisamment de temps pour se préparer aux normes relatives à l’argent du déménagement.

Si votre candidat a répondu «aujourd’hui» ou «dès que possible», soyez très prudent pendant votre processus de sélection. Un locataire souhaitant déménager rapidement peut signifier plusieurs choses:

Une autre réponse à connaître est de savoir s’ils écrivent une date dans un avenir lointain. Par exemple, s’ils postulent pour votre location vacante en avril en disant qu’ils aimeraient déménager en juillet prochain, cela ne fonctionnera probablement pas pour vous. Il est hautement improbable qu’il soit financièrement avantageux pour vous de conserver votre location pendant trois mois! La réponse que vous voudrez voir à cette question se situe entre 1 et 4 semaines. Tout ce que vous voudrez examiner de près.

Cette question vous aide à savoir quelles parties de votre marketing fonctionnent et quelles parties ne le sont pas.

Si un locataire déclare une raison autre que le «décès», il doit être noté. Encore une fois, vous recherchez un locataire qui est financièrement responsable, et bien que de nombreux locataires vivent de chèque de paie à chèque de paie, vous ne voulez pas de quelqu’un avec la mentalité que dès que quelque chose ne va pas, le propriétaire n’est pas payé. Les choses vont mal tout le temps pour tout le monde; les plans changent, les voitures tombent en panne, les emplois sont perdus, les urgences médicales se produisent, mais même avec ces événements inattendus (mais garantis), assurance vous voulez un locataire qui paie ses factures et ne laisse pas les difficultés interférer avec son loyer. La bonne réponse à cette question est «rien». S’ils répondent différemment, cela ne signifie pas qu’ils vont être de mauvais locataires, mais cela indique une mentalité dont vous devez vous méfier lorsque vous décidez de leur approuver ou de leur refuser la location.

Lors de la sélection de vos locataires potentiels, vérifiez toujours s’ils ont un compte courant ou un compte d’épargne. Avoir un compte bancaire ne rend pas par magie votre locataire potentiel plus responsable; cependant, ne pas avoir de compte bancaire est un signe certain que quelque chose ne va pas. Il est fort probable qu’ils n’ont pas de compte bancaire, ce n’est pas parce qu’ils ne l’ont jamais fait. Cela peut être le signe d’une vie financière irresponsable – peut-être qu’ils ne pouvaient pas gérer un compte bancaire et se lassaient de tous les chèques sans provision ou des frais de découvert – ou cela pourrait aussi être un signe de saisie-arrêt en raison de jugements ou de sources de revenus illégales. Un compte bancaire contre aucun compte bancaire n’est certainement pas un tueur de transaction, mais quelque chose à garder à l’esprit pendant votre processus de sélection.

Cela peut sembler ne pas être l’affaire du propriétaire, mais rappelez-vous que nous posons des questions qui déterminent l’adéquation du demandeur pour la location en se basant uniquement sur des raisons commerciales. S’ils ont 20 $ sur leur compte courant, les choses ne semblent bonnes pour aucun de vous. La stabilité de l’emploi et du revenu, la source de revenu, la vérification du crédit et des antécédents, et les références du propriétaire sont suffisantes pour vous dire s’ils sont du type responsable, mais encore une fois, s’ils vivent de chèque de paie à chèque de paie, une urgence financière inattendue se produit dans leur vie, c’est va être difficile pour eux de payer le loyer. Recherchez des locataires qui ont une somme confortable à leur nom.

La réponse à cette question peut également être attribuée au livre de Mike Butler, Landlording on Autopilot, et c’est une bonne chose. Chaque propriétaire a rencontré un locataire (ou plusieurs locataires) qui sont en retard sur leur loyer et qui enterrent la tête, ce qui empêche le propriétaire de communiquer avec eux. C’est là que le contact d’urgence entre en jeu. La plupart des candidats listeront une personne proche d’eux, comme un parent ou un ami proche. Ce sont des personnes que vous voulez connaître. Parce que vous avez spécifié que le contact d’urgence était également un contact pour le loyer ou la location, vous pouvez contacter cette personne dans le cas où le locataire ne paie pas de loyer ou a un autre problème lié à la location qu’un coup de pied dans le pantalon du contact d’urgence peut aider à résoudre.

Avec cette question, le locataire a la possibilité de vous dire ce qui en fait le meilleur choix pour la location. Ce que tout propriétaire veut entendre, c’est: «J’ai d’excellentes références locatives et des revenus solides et constants. Je paie toujours mes factures avant leur échéance et j’adore la maison que vous avez à louer. J’adorerais en faire ma maison permanente. J’ai également un halo et des ailes et je fais du bénévolat à l’hôpital pour enfants tous les samedis.  » OK, peut-être pas cette dernière partie. S’ils répondent «Je ne sais pas» ou «J’ai besoin d’un logement le plus tôt possible», ils ne sont pas très confiants dans leurs qualités de locataire, n’est-ce pas?

Comme indiqué sur la candidature elle-même, le candidat est invité à «Veuillez utiliser cet espace facultatif pour obtenir des informations supplémentaires, des commentaires ou des explications.» C’est ici qu’un locataire peut expliquer pourquoi il a été expulsé deux ans auparavant ou le fait que son propriétaire actuel est un sleaze ball qui ne réparera rien. Cette section peut vous donner un peu plus d’informations sur la personne que vous filtrez.

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