Une demi-douzaine de villes de San Francisco à Cleveland promettent aux locataires le droit à un avocat dans les cas d’expulsion, une initiative coûteuse et décourageante sur le plan logistique qui, selon les avocats, est une réponse nécessaire à la hausse des coûts de logement et du sans-abrisme. En cas de succès, les partisans disent que ces programmes pourraient fournir un rempart contre la gentrification et le sans-abrisme, et finir par économiser de l’argent aux villes en réduisant le nombre de familles qui se retrouvent dans les rues et dans les abris. La mise en œuvre d’un nouveau droit aussi radical pose des défis. Cela nécessite de doter les bureaux d’aide juridique de dizaines de nouveaux avocats, de trouver de l’espace dans les salles d’audience pour que les avocats rencontrent leurs clients et de ralentir le rythme rapide du tribunal du logement pour permettre aux avocats de déposer des requêtes pour défendre leurs clients. Articles Liés
La Cour suprême a accordé aux accusés le droit à un avocat dans les affaires pénales devant un tribunal d’État en 1963, mais les efforts visant à garantir aux accusés le droit à l’assistance d’un avocat dans les affaires civiles ont été beaucoup plus disparates. La plupart des villes concernées, y compris Cleveland, Philadelphie, Newark, N.J. et Santa Monica, Californie, ont adopté une loi au cours de la dernière année, il est donc tôt pour juger de leur résultat. New York a été la première ville à garantir aux locataires le droit à un conseil, déployant le programme par code postal depuis environ deux ans. Les premiers résultats suggèrent à la fois que le programme contribue à réduire les expulsions et qu’il a été difficile à mettre en œuvre. De 2017 à 2018, les expulsions ont diminué cinq fois plus rapidement dans les codes postaux où les locataires ont droit à un conseil, par rapport à des cas similaires où ils n’en ont pas, selon une analyse de la société à but non lucratif Community Service Society. L’infusion d’avocats dans un système où, historiquement, la plupart des propriétaires étaient représentés, contre environ 1% des locataires, a mis à rude épreuve les tribunaux, non seulement dans leur capacité à traiter les affaires, mais même à adapter physiquement les personnes dans les salles d’audience. Au tribunal du logement de Brooklyn, un jeudi typique, les avocats ont signé des stipulations sur les bacs de recyclage et recherché des recoins silencieux pour discuter des informations confidentielles sur les clients. Maura McHugh Mills, directrice adjointe de l’unité de logement des services juridiques de Brooklyn, a déclaré qu’elle avait l’habitude de voir quelques autres avocats au palais de justice lors d’une journée type, et qu’elle en voit maintenant plus près de 45 ans. Ishon Mathlin, 38 ans. vieux travailleur de la construction, a utilisé le service après la mort de son fils en juin. Le deuil et une blessure au travail ont amené M. Mathlin à prendre du retard sur son loyer de 950 $ par mois. Il doit maintenant 600 $, a-t-il dit. Les avocats des services juridiques de Brooklyn ont déclaré qu’ils pouvaient aider M. Mathlin à gagner du temps pour rattraper le loyer restant et pousser le propriétaire à effectuer des réparations, regroupement de prêt notamment en réparant un trou dans le plafond de sa salle de bain et en remplaçant un bouton de porte manquant qui l’oblige à ouvrir son porte d’entrée en passant sa main dans un trou. M. Mathlin a dit qu’il ne voulait pas perdre l’appartement pour le bien de sa fille de 7 mois. «Je ne vais pas finir dans la rue. Je n’ai nulle part où aller », a-t-il déclaré. Les propriétaires ont déclaré que les fonds importants nécessaires pour fournir une représentation aux résidents à faible revenu pourraient être mieux dépensés en offrant des subventions au logement temporaires pour garder les gens dans leurs maisons. « Bien que je comprenne l’attrait de cette approche, cela ne fait rien pour aborder la question centrale de la grande majorité des expulsions, à savoir les personnes qui ne sont pas en mesure de payer leur loyer », a déclaré Gregory Brown, vice-président directeur des affaires gouvernementales à la Association nationale des appartements. De plus en plus d’États et de villes ont commencé à envisager de fournir une assistance garantie dans les cas d’expulsion au cours des dernières années, a déclaré John Pollock, coordinateur de la Coalition nationale pour un droit civil à l’assistance d’un avocat. Cela est dû en partie à la hausse des coûts du logement. Les loyers ont grimpé de 35% dans les principales régions métropolitaines des États-Unis depuis 2012, selon Reis Inc., un fournisseur de données sur le logement. « La crise du logement est ce qui l’a précipitée dans la conscience des gens », a déclaré Martha Bergmark, directrice exécutive de Voices for Civil Justice, une organisation à but non lucratif de défense de l’aide juridique en matière civile. La plupart des villes ont limité le droit à l’assistance d’un avocat aux locataires gagnant un salaire minimum ou moins, bien que San Francisco n’ait aucune limite de revenu. Les villes qui ont jusqu’à présent garanti aux locataires un droit à l’assistance d’un avocat sont en grande partie des endroits qui bénéficient déjà d’une solide protection des locataires et d’un niveau d’expulsion relativement faible. Une exception est Cleveland, où environ 5% des locataires ont été expulsés en 2016, selon l’Eviction Lab de l’Université de Princeton. Les locataires de Cleveland manquent de protections trouvées dans des villes comme New York, selon Hazel Remesch, un avocat superviseur à la Legal Aid Society de Cleveland. Sans avocat, de nombreux locataires acceptent simplement de partir immédiatement, mais Mme Remesch a déclaré que les avocats sont souvent en mesure de négocier un délai supplémentaire pour payer le loyer ou trouver un nouvel endroit pour vivre. « Nous pensons que cela rend le droit d’avoir un avocat beaucoup plus important, car quels que soient leurs droits, nous devons nous assurer qu’ils sont respectés », a déclaré Mme Remesch.

Jeudi, le président Donald Trump a signé une loi annulant certaines des restrictions de prêt promulguées en réponse au boom et à l’effondrement du logement. Bien que la nouvelle loi ne supprime pas entièrement ces réformes financières, elle a des implications importantes pour les acheteurs de maisons. La loi Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act a imposé des règles plus strictes concernant les prêts aux emprunteurs et aux prêteurs, dans le but de mettre un terme aux prêts hypothécaires imprudents qui ont jeté les bases du crash immobilier. Les critiques, cependant, ont déclaré que ces règles plus strictes ont rendu trop difficile pour quiconque d’obtenir un prêt, entravant le marché immobilier. La nouvelle loi vise à ouvrir l’accès au crédit en assouplissant la réglementation sur les petites et moyennes banques. Étant donné que la nouvelle loi ne modifie pas les règles pour les plus grandes banques, elle ne devrait pas rendre le système financier beaucoup plus risqué qu’aujourd’hui. Voici ce que les acheteurs de maison devraient savoir: Articles connexes
1. Des modèles alternatifs de notation du crédit pourraient aider ceux qui n’ont pas de dossier de crédit traditionnel
La loi de réforme encourage Fannie Mae et Freddie Mac à explorer d’autres modèles de pointage de crédit. La recherche montre que 26 millions d’adultes américains n’ont pas d’antécédents de crédit avec l’une des trois sociétés nationales de crédit et que les consommateurs noirs, hispaniques et à faible revenu sont plus susceptibles de faire partie de ce groupe «crédit invisible». Les nouveaux modèles pourraient utiliser des données omises des modèles actuels, tels que les paiements de loyer, qui pourraient aider les prêteurs à évaluer la solvabilité d’un plus grand nombre d’emprunteurs potentiels. 2. Des règles de souscription plus souples pourraient rendre les hypothèques plus abondantes
Les prêts accordés par des prêteurs ayant moins de 10 milliards de dollars d’actifs seraient exemptés de certaines des normes de souscription hypothécaire de Dodd-Frank, tant qu’ils conservent les prêts plutôt que de les vendre. Bien que cela devrait encourager les prêteurs à prêter, ils ne sont pas tous prêts à détenir des prêts en portefeuille. Mais à mesure que les taux hypothécaires augmentent, les banques peuvent devenir plus disposées à contracter certains prêts de portefeuille, ouvrant ainsi plus d’options aux emprunteurs. 3. La réduction du nombre de prêteurs soumis à la déclaration HMDA pourrait encourager davantage de prêts
Depuis la Home Mortgage Disclosure Act de 1975, les institutions financières devaient respecter certaines normes de localisation, de taille des actifs et d’autres paramètres pour déterminer si elles étaient tenues de déclarer les caractéristiques des demandes de prêt et leurs résultats. Ces rapports ont entraîné des formalités administratives et des coûts supplémentaires pour le prêteur. L’un des critères était le nombre de prêts à l’achat d’une maison ou de prêts de refinancement de premier rang créés par l’institution. Selon le type d’établissement, les exigences de déclaration pourraient être déclenchées par seulement un à 25 prêts au cours de la dernière année. La nouvelle règle porte cette exigence à 500 prêts pour chacune des deux années civiles précédentes. Cela devrait réduire les rapports et les coûts pour les petits prêteurs et, espérons-le, les rendre plus disposés à consentir ces prêts hypothécaires – une autre victoire pour les acheteurs de maisons. Bien sûr, cela peut avoir un impact sur la quantité de données collectées à la suite de HMDA. Cela a été utile aux chercheurs qui cherchent à comprendre le marché du financement du logement, et en particulier la mesure dans laquelle les prêteurs répondent aux besoins de leurs communautés, en particulier parmi les populations mal desservies. La nouvelle loi demande qu’une étude soit menée pour évaluer l’impact de cette réforme sur la quantité de données disponibles. Le gel et le déblocage des crédits sont désormais gratuits
Un dernier changement apporté par la loi est l’exigence que les agences d’évaluation du crédit permettent aux consommateurs de geler et de dégeler leur crédit sans frais. Avec 143 millions de personnes affectées par la seule violation de données d’Equifax, limiter les dommages que les fuites de données peuvent faire à votre crédit est important pour tout le monde, mais en particulier pour les acheteurs de maison qui vont compter sur leur pointage de crédit pour les aider à se qualifier pour une hypothèque. Après avoir vérifié que tout est correct, les acheteurs à domicile peuvent geler leur crédit jusqu’à ce qu’ils soient prêts à travailler avec un prêteur. Cela contribuera à garantir que, le moment venu de demander un prêt hypothécaire, il ne devrait pas y avoir de surprise majeure.

Les agents immobiliers se précipitent pour aider les acheteurs et les vendeurs de maisons à conclure les ventes de maisons en attente, car la pandémie pose des obstacles sans précédent à un processus de contact traditionnel traditionnellement fait en personne. La chasse aux maisons implique généralement beaucoup de contacts, de la visite initiale ou de la journée portes ouvertes aux inspections et évaluations finales. La clôture officielle est souvent une réunion en personne avec un notaire ou un avocat qui supervise la signature des documents. Avec la pandémie de coronavirus entraînant des commandes d’abris sur place, l’industrie immobilière a été obligée de trouver des solutions de contournement à chaque étape de ce processus, souvent confrontée aux exigences locales et à l’anxiété des consommateurs. Articles Liés
Les ventes de maisons se terminent maintenant dans les parkings où les avocats passent les documents par les vitres des voitures et jettent les stylos après chaque utilisation, a déclaré Leslie Turner, partenaire fondateur de Maison Real Estate à Charleston, Caroline du Sud. . « Nous essayons simplement de fermer les propriétés que nous avons sous contrat sur la ligne d’arrivée. » Alors qu’une partie de la technologie permettant de fermer des maisons à distance existe depuis des années, de nombreuses sociétés immobilières l’adoptent en masse pour la première fois. «C’est une entreprise que le temps a oubliée», a déclaré Vishal Garg, directeur général de la société de prêts hypothécaires en ligne Better.com. « Il fonctionne littéralement sur papier et par fax. » Certaines associations immobilières d’État recommandent des avenants pour les contrats d’achat de maisons qui prolongent les dates de fermeture si les fermetures en attente sont retardées en raison de la pandémie. Les acheteurs et les vendeurs se bousculent également pour trouver des alternatives aux inspections et évaluations en personne, qui sont traditionnellement nécessaires pour que les ventes et les prêts passent. « Ce fut une période vraiment difficile », a déclaré Kelli Griggs, co-fondateur de Navigate Realty à El Dorado Hills, en Californie. « Il s’agit simplement d’un objectif différent – sauver des accords plutôt que de tenter de les obtenir. » Les ventes de maisons en suspens ont augmenté de 2,4% en février par rapport au mois précédent, a annoncé lundi la National Association of Realtors. Les ventes en suspens sont généralement antérieures à la fermeture d’un ou deux mois, a indiqué l’association. Les entreprises qui ont vu le jour ces dernières années pour proposer des solutions à distance aux acheteurs et vendeurs de maisons disent qu’elles connaissent une demande sans précédent. Notarize, une entreprise de cinq ans qui permet la légalisation des documents en ligne, prévoit de traiter au moins 100 milliards de dollars de transactions sur sa plateforme cette année, contre environ 10 milliards de dollars l’année dernière, a déclaré le directeur général Pat Kinsel. « Beaucoup de nos industries partenaires sont actuellement en crise parce qu’elles ne peuvent pas réaliser de transactions vraiment importantes », a-t-il déclaré. Plus de 20 États ont déjà des lois autorisant la notarisation électronique, et une poignée d’autres, dont New York, ont émis des décrets en mars pour les autoriser. Un projet de loi fédéral sur la notarisation électronique a été déposé au Sénat en mars. De nombreux notaires, inspecteurs d’habitations et évaluateurs sont indépendants ou employés par de petites entreprises. La plupart d’entre eux sont toujours autorisés à travailler, même dans le cadre de diverses commandes d’abris sur place à travers le pays, mais beaucoup choisissent de ne pas le faire par souci de santé ou de sécurité, selon des groupes de l’industrie. Les entreprises de déménagement sont également autorisées à opérer dans de nombreuses villes et États. Nick Gromicko, fondateur de l’International Association of Certified Home Inspectors, a estimé que les trois quarts des 30000 inspecteurs d’habitations aux États-Unis et au Canada ne sont pas disposés à faire des inspections pour le moment. « Financièrement, cela signifie que cela va leur faire du mal », a-t-il déclaré. Miller Samuel Inc., une société d’expertise et de conseil à New York, a cessé de faire des évaluations intérieures à la mi-mars, a déclaré le chef de la direction Jonathan Miller. De plus en plus de prêteurs acceptent des évaluations «en voiture» basées sur des inspections extérieures ou des évaluations «de bureau» basées sur les dossiers fiscaux et autres documents, a-t-il déclaré. « Nous devons contribuer à la poursuite de l’économie », a-t-il déclaré, mais « je ne mets pas sciemment mon personnel en danger. » Le 23 mars, la Federal Housing Finance Agency a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d’accepter des alternatives aux évaluations intérieures en personne jusqu’au 17 mai. Mais certains prêteurs exigent toujours des évaluations intérieures, a déclaré Bill Garber, directeur du gouvernement et des relations extérieures à l’Appraisal Institute. . «Si [les évaluateurs] ont des inquiétudes, notre suggestion est de rejeter la mission», a-t-il dit. Un autre obstacle est le bureau d’enregistrement de chaque comté, qui tient des registres de propriété. Lundi midi, 149 bureaux d’enregistrement de comté aux États-Unis ont été fermés, 998 autres ont réduit leurs heures de service et le statut de près de 2000 personnes est inconnu, selon l’American Land Title Association, qui diffuse les informations de ses membres. Dans les comtés dont les bureaux sont fermés, «il est presque impossible de finaliser une clôture d’hypothèque», a déclaré Steve Gottheim, avocat-conseil de l’association. La plupart des Américains vivent dans des comtés qui autorisent l’enregistrement électronique, mais certains bureaux sont toujours sur papier, a-t-il déclaré. Plus ces bureaux restent fermés longtemps, plus le risque est grand que les documents puissent être enregistrés dans le mauvais ordre ou que le manque d’informations sur les biens en temps opportun puisse permettre la fraude, a-t-il déclaré. « Entre les évaluations et les notaires et les bureaux du greffier du comté, il y a beaucoup d’obstacles à ce que les gens puissent simplement fermer leurs hypothèques », a déclaré M. Garg. Alors que de plus en plus d’entreprises permettent des fermetures à distance, les dirigeants de l’immobilier ont déclaré que l’utilisation accrue de la technologie dans le processus de fermeture pourrait devenir permanente pour les consommateurs qui préfèrent la commodité.